Le logement en Haute-Savoie : les faits

En Haute-Savoie, on construit pour quoi et pour qui ? Logement social, maison individuelle, logement collectif… On dresse le panorama.

1259 logements locatifs sociaux livrés en 2020, 2 fois plus qu’il y a 10 ans. 

La production de logements neufs s'est maintenue depuis 4 ans à des niveaux élevés, malgré la crise sanitaire, mais sans pour autant atteindre les niveaux de production d’avant la crise de 2008. Cette production semble aussi davantage adaptée aux besoins au regard du ralentissement démographique du territoire depuis quelques années.

L’une des évolutions les plus marquantes est la réduction spectaculaire de la proportion des mises en chantier de maisons individuelles (-42,3% depuis 1999) alors que le collectif est devenu très majoritaire (+104,3%).

44% des nouveaux logements entre 2013 et 2018 n’ont pas servi à absorber la croissance démographique mais à accompagner les changements de vie des ménages haut-savoyards et les résidents secondaires. 

L'une des particularités essentielles du marché immobilier est que la construction neuve ne sert pas uniquement à accueillir une population nouvelle. Une part non négligeable de ces nouveaux logements est indispensable pour qu’un territoire conserve la même population : c’est ce que l’on appelle le “point mort”. Cette proportion permet notamment d’accueillir la population issue de la recomposition des ménages (divorces, décohabitation), mais aussi de tenir compte qu’un grand nombre de logements neufs se destinent à devenir des résidences secondaires. D’autres, enfin, servent à renouveler le parc existant, ou à permettre de conserver un taux minimum de logements vacants indispensable pour garantir la fluidité des parcours résidentiels.

En Haute-Savoie, la destination des nouveaux logements entre 2013 et 2018 est :

• la croissance démographique (56%)
• les résidences secondaires (17%)
• le desserrement des ménages (16%)
• les logements vacants (11%)

Sur 5 ans, plus de 18 000 nouveaux logements ont été nécessaires pour garder uniquement le même nombre d'habitants. Celà représente un “point mort” de près de 3 700 logements par an. Une inquiétude particulière est à souligner pour le marché de la construction neuve, mais aussi pour les activités économiques : le prix des terrains à bâtir. La charge foncière a été multipliée par 5,3 en 20 ans. Le prix moyen était de 32€/m² en 1996 contre 206€/m² en 2019. Les revenus des ménages bien qu'à la hausse sur cette même période n'ont pas suivi cette envolée, laissant bon nombre d'habitants dans l'incapacité de devenir propriétaire d'un terrain

Début 2021, 24 341 foyers demandent à intégrer le parc locatif social (soit 7% des ménages).

Les coûts immobiliers de la Haute-Savoie, parmi les plus chers de France, rendent l’accès au logement très difficile pour de nombreux ménages qui ont des revenus modestes. En Haute Savoie, c'est près des deux tiers de la population qui a des revenus qui lui permettraient d'être éligible au logement social. Cette proportion monte à plus de 70% sur certains centres urbains (qui concentrent traditionnellement une population plus précaire) comme Annecy. Nombreux sont ceux qui se tournent vers le parc locatif social pour trouver une solution accessible et pérenne. Même des ménages avec des revenus plus élevés se tournent vers le logement social : 26% avaient des revenus supérieurs à 60% du plafond de ressources PLUS (les logements sociaux "classiques") en 2012, ils sont désormais 41%.

Depuis 2 ans, grâce aux livraisons de nouveaux logements sociaux et le ralentissement de la croissance démographique, la demande s’est stabilisée. Elle ne s’est pas résorbée pour autant, notamment dans les cœurs d’agglomération qui sont les lieux les plus demandés, puisque c’est dans ces secteurs que l’on trouve le parc locatif social le plus développé, en plus des équipements, des services et des emplois.

Début 2021, 15% des demandeurs ont déposé un dossier depuis au moins 36 mois. Le délai moyen d’une demande est de 19,1 mois.

L’inadéquation persistante entre l’offre de logements sociaux et la demande explique également le maintien de la demande à un niveau très élevé. Ainsi, la livraison de logements financés en PLAI (logements les plus "sociaux") ne représente que 28% de l’ensemble des livraisons alors que 59% des ménages sont éligibles à ce type de logement social. Cette réalité entraîne parfois un reclassement des demandes sur des logements sociaux "plus chers" (PLUS voire PLS) qui restent certes beaucoup moins chers que les logements privés mais "trop" chers pour les ménages et imputent ainsi une partie de leur pouvoir d'achat déjà réduit.

On relève notamment un engorgement des demandes sur les principales agglomérations comme Annecy et Annemasse. 

L’effort en matière de création de logement social doit se poursuivre, ne serait-ce que pour répondre aux exigences de la loi, mais surtout au réel déficit de salariés dans les secteurs stratégiques des métiers essentiels au bon fonctionnement de nos services publics, ainsi que dans les établissements qui font le dynamisme de la Haute-Savoie : les emplois liés au tourisme et dans l’industrie.

Le mouvement Les Annéciens

Source : https://www.hautesavoie.fr/sites/default/files/cg74/CD/HauteSavoie2030/observatoire2021.pdf